เช็คให้ชัวร์ก่อน ‘เช่า’ กับกฎหมายที่ ‘ผู้เช่า’ ควรรู้

การเช่าบ้าน เช่าคอนโด คือทางเลือกที่ได้รับความนิยมมานาน เพราะเป็นการลดภาระผูกพันระยะยาวสำหรับคนที่ยังไม่พร้อมจะซื้ออสังหาฯเป็นของตัวเอง
เมื่อต้องการเช่าบ้าน หรือ คอนโด นอกจากการพิจารณาเรื่องของทำเล, ประเภทราคาค่าเช่าแล้ว ส่วนของรายละเอียดสัญญาเช่าก็เป็นส่วนสำคัญที่ต้องศึกษาอย่างละเอียดรอบคอบ เนื่องจากปัจจุบันมีหลายกรณีที่เกิดปัญหาระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า จึงต้องมีการบังคับใช้ข้อกฎหมายที่ปรับปรุงให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันมากขึ้น
วันนี้ 𝗜𝗤𝗜 𝗧𝗵𝗮𝗶𝗹𝗮𝗻𝗱 จะมาสรุปประเด็นที่ ‘ผู้เช่า’ ควรรู้ และ กฏหมายสัญญาเช่าฉบับใหม่
1. ผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจคือ มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน
2. สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
3. ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด
4. ห้ามผู้ให้เช่าเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
5. ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
6. ห้ามผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม
7. ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่อ อาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์ต่างๆจากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
8. ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ
9. ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ (สัญญาคู่ฉบับ)
10. ผู้ให้เช่าจำเป็นส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วัน
11. ผู้ให้เช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน
12. ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา และต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน
13. กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าให้แก้ไขโดยเป็นหนังสือแจ้งภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
14. ยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดตามสัญญาหรือจากละเมิดได้หากมีเหตุผลสมควรเพียงพอ
15. ผู้ให้เช่า ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า
16. ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น
17. ปิดกั้นผู้เช่าใช้ประโยชน์อาคารหรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าได้ หากผู้ให้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว
18. ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ
สรุป : จากกฎหมายควบคุมสัญญาเช่าแก้ไขฉบับใหม่ เป็นการปรับปรุงที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่าน้อยลง แต่ก็เป็นตามข้อเรียกร้องของเหล่าผู้ให้เช่า ที่ไม่เห็นด้วยกับกฎหมายสัญญาเช่าเดิมที่ไม่ตั้งอยู่บนพื้นฐานของความจริง แต่ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ได้รับความเป็นธรรม เนื่องด้วยผู้ให้เช่าฝ่าฝืน, ผิดสัญญาตามประกาศข้างต้น หน่วยงานที่รับผิดชอบควบคุมสัญญาให้เป็นไปตามประกาศนี้ก็คือ สคบ. ซึ่งผู้เช่าสามารถแจ้งร้องเรียนผ่าน เว็บไซต์ของ สคบ. เพื่อฟ้องคดีต่อศาลต่อไป