เมื่อไหร่ที่ต้องการจะขายบ้าน, คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆก็ตาม ผู้ขายจะมีหน้าที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายด้วย โดยภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเหล่านี้จะถูกเก็บตามกฎหมาย (ฐานะบุคคลธรรมดา) เพราะฉะนั้นผู้ขายจำเป็นต้องศึกษาและเข้าใจในค่าใช้จ่ายเมื่อการขายอสังหาฯเกิดขึ้นเพื่อไม่ให้เกิดการเสียเปรียบและขาดทุนหลังจากเสียภาษีและค่าใช้จ่ายแล้ว
วันนี้ IQI Thailand ชวนทุกคนมารู้จักภาษีและค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการขายบ้านหรือคอนโด
1. ค่าธรรมเนียม 2%
ค่าธรรมเนียมการโอนจะเกิดขึ้นในวันโอนอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยอัตราค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน ไม่มีข้อยกเว้นและลดหย่อนใดๆ กรณีนี้ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงกันเพื่อความยุติธรรมจะรับผิดชอบคนละครึ่ง ผู้ซื้อ 1% – ผู้ขาย 1% และจะระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย
2. ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
เมื่อการขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นนับว่าเป็นรายได้ ดังนั้นจึงมีการเสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายจึงจะต้องรับผิดชอบในส่วนนี้ทั้งหมด ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
• การคิดจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวอย่าง : เริ่มนับวันที่ 1 มกราคม ไปจนถึง 31 ธันวาคม 2566 การซื้อขายที่เกิดขึ้นภายในปี 2566 จะนับว่าเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองเดือนธันวาคมปี 2566 ถึง เดือนมีนาคม 2567 ก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี
• ขั้นตอนการคิดคำนวณภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
ตัวอย่าง : คุณสมชายซื้อบ้านวันที่ 1 ธันวาคม 2556 และขายบ้านได้ในวันที่ 15 ธันวาคม 2568 นับเป็นการถือครอง 2 ปี ราคาประเมิน 4 ล้านบาท (เช็กราคาประเมินที่ เว็บไซต์กรมธนารักษ์)
จากนั้นนำมาหักค่าใช้จ่ายแบบเหมารวมตามตารางด้านล่างนี้ และนำจำนวนสุทธิที่เหลือไปคำนวณภาษีเงินได้แบบบุคคลธรรมดา
คุณสมชายถือครองเป็นเวลา 2 ปี จากตารางสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 84%
ดังนั้นค่าใช้จ่ายถูกหักไป 4,000,000-84% = 3,360,000
คงเหลือเงินสุทธิที่ 4,000,000-3,360,000 = 640,000
หารกับจำนวนปีที่ถือครอง 640,000÷2 = 320,000
เงินสุทธิเฉลี่ยต่อปีที่จะนำไปคำนวณภาษีต่อคือ 320,000
• ขั้นตอนการคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
เงินสุทธิเฉลี่ยต่อปี 320,000
0-300,000 แรก x 5% = 15,000
20,000 (ส่วนต่าง) x 10% = 2,000
(300,000 x 5%) + (20,000 x 10%) = 17,000
รวมเป็นภาษีเฉลี่ยต่อปี 17,000 บาท
จากนั้นนำมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง 17,000 x 2 ปี = 34,000
สรุปได้ว่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย คือ 34,000 บาท
ตารางสรุปการคิดคำนวณภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
3. ค่าอากรแสตมป์ 0.5%
ค่าอากรแสตมป์ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินโดยใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณ ผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบ
หมายเหตุ : หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับการยกเว้นเสียค่าอากรแสตมป์
4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
ภาษีที่เรียกเก็บกรณีที่มีการถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี โดยนับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา โดยจะอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมินขึ้นกับว่าราคาไหนสูงกว่าจะใช้ราคานั้นมาคำนวณ
ภาษีธุรกิจสามารถยกเว้นได้ หากผู้ขายมีเงื่อนไข 3 กรณี ดังนี้
– ยกเว้น เมื่อถูกเวนคืนบ้านหรือคอนโด
– ยกเว้น เมื่อมีชื่อในทะเบียนบ้านหรือคอนโดเกิน 1 ปี หลังจากที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์มา
– ยกเว้น เมื่อบ้านหรือคอนโดนั้นรับมาโดยเป็นมรดก
