เมื่อตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรร, คอนโด ลิสต์ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อจะต้องชำระไม่มีเพียงแค่ราคาที่ซื้อหรือค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ ยังมีในส่วนของ ค่าส่วนกลาง ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มองว่าเป็นภาระค่าใช้จ่ายส่วนเกิน ยิ่งพื้นที่ส่วนกลางเยอะ มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากค่าส่วนกลางก็จะยิ่งสูง
จะเป็นไปได้ไหม ? หากไม่ชำระในส่วนนี้ แล้วจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่ชำระ
• ค่าส่วนกลาง (English : Maintenance Fee, Common Fee) คือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการเรียกเก็บจากลูกบ้าน หรือ เจ้าของห้องชุด โดยคิดจากพื้นที่ของห้องชุด-บ้าน สำหรับคอนโดจะเรียกเก็บให้ชำระล่วงหน้า 1-2 ปี ส่วนบ้านจัดสรรมักจะเรียกเก็บให้ชำระล่วงหน้า 2-5 ปี
ค่าส่วนกลางนี้ทางนิติบุคคลจะนำเอางบไปใช้บำรุง รักษา พื้นที่ส่วนกลางรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ค่าน้ำ-ไฟ เงินเดือนพนักงานที่คอยอำนวยความสะดวก
• ผลเสียจากการไม่ชำระค่าส่วนกลาง
เมื่อนิติบุคคลของโครงการไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ครบตามเป้าหมาย ทางโครงการจะมีงบประมาณในการดูแล บำรุงรักษา ไม่เพียงพอ ผลกระทบคือ ลูกบ้าน หรือ เจ้าของห้องชุด จะพบกับพื้นที่ส่วนกลางในสภาพทรุดโทรม อุปกรณ์ ระบบต่างๆชำรุด รวมไปถึงความปลอดภัยที่จะไม่ได้รับอย่างเต็มที่ และผลกระทบโดยตรงของผู้อาศัยคือการปล่อยเช่า, ขาย จะเป็นเรื่องยากและไม่ได้ราคาดี
• ไม่ชำระ ค่าส่วนกลาง ได้หรือไม่ ?
คำตอบคือ “ไม่ได้” เนื่องด้วยเหตุผล 2 ข้อ
- ในสัญญาซื้อขายบ้าน-คอนโด มีระบุไว้ว่าผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางนี้
- มีกฎหมายให้สามารถดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 กำหนดในนิติบุคคลสามารถดำเนินการให้บริการเจ้าของห้องชุด/บ้านที่ค้างชำระส่วนกลางได้ รวมถึงสามารถดำเนินคดีเพื่อบังคับให้ชำระได้ด้วย
• จะเกิดอะไรขึ้น หากไม่ชำระค่าส่วนกลาง
นิติบุคคลมีอำนาจในการดำเนินการผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางดังนี้
กรณีนิติบุคคล (คอนโด)
- สามารถเรียกค่าปรับ 12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย
- ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม
- ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะชำระค่าส่วนกลาง รวมถึงค่าปรับ+ดอกเบี้ย อย่างครบถ้วนและได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล
กรณีนิติบุคคล (บ้านจัดสรร)
- สามารถเรียกค่าปรับ 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย
- ระงับการเข้าใช้บริการพื้นที่ส่วนกลาง และ สิ่งอำนวยความสะดวกหากมีการค้างชำระเกิน 3 เดือน
- อายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิ หรือ ทำนิติกรรมใดๆ เกี่ยวกับโครงการ รวมไปถึงการขาย หากมีการค้างชำระเกิน 6 เดือน
- นิติบุคคลสามารถฟ้องร้องบังคับให้ชำระหนี้ได้
**ทั้งนี้บทลงโทษก็ขึ้นอยู่กับนิติบุคคลแต่ละโครงการ**
สรุป : สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดก็จะต้องแบ่งกันเงินเอาไว้เตรียมชำระในส่วนนี้ และพร้อมที่จะชำระค่าส่วนกลางเมื่อมีการเรียกเก็บจากนิติบุคคล แต่ก่อนตัดสินใจก็ควรพิจารณาว่าค่าส่วนกลางราคาเหมาะสมกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับหรือไม่และต้องไม่เกินกำลังตนเอง
