ถึงแม้คุณจะครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง (โดยเฉพาะที่ดิน) อยู่ๆวันหนึ่งอาจจะมีคนอื่นเข้ามาครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์คุณไปก็เป็นได้ ซึ่งกรณีนี้ทางกฎหมายเรียกว่า ‘การครอบครองปรปักษ์
การครอบครองปรปักษ์คืออะไร? และจะมีวิธีป้องกันไม่ให้เกิดกรณีแบบนี้อย่างไรได้บ้าง? วันนี้ IQI Thailand จะพาทุกคนมาหาคำตอบไปพร้อมๆกันค่ะ
• การครอบครองปรปักษ์ คือ การที่บุคคลหนึ่งเข้ามาครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้เป็นเวลาติดต่อกันตามกฎหมาย (10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์, 5 ปี สำหรับทรัพย์สินอื่นๆ) โดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาที่จะเป็นเจ้าของทำให้บุคคลนั้นจะได้กรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินนั้น ตามมาตรา 1382 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• 7 หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
1) การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นทรัพย์สินผู้อื่น
หมายถึง ทรัพย์สิน, อสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์สิน, อสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น ผู้ครอบครองปรปักษ์ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ที่ดินตนเองได้ เพราะไม่ถือเป็นการครอบครองโดยปรปักษ์
2) ทรัพย์สินที่ครอบครองปรปักษ์ต้องมีกรรมสิทธิ์
หมายถึง ทรัพย์สิน, อสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองต้องมีเจ้าของ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องมีเอกสารสิทธิ ‘โฉนดที่ดิน’ เท่านั้น ส่วนที่ดินที่ยังไม่มีหลักฐานแสดงสิทธิในที่ดินช่น ส.ค. 1, น.ส.3, น.ส.3 ก. จะไม่สามารถอ้างครอบครองปรปักษ์ได้
3) ครอบครองปรปักษ์ทรัพย์โดยความสงบ
หมายถึง การครอบครองปรปักษ์ว่าด้วยมาตรา 1382 ผู้ที่จะครอบครองปรปักษ์ต้องอยู่อาศัยด้วยความสงบ ไม่เกิดเหตุทะเลาะวิวาทชิงแย่งพื้นที่, ขับไล่ให้ออกจากพื้นที่ ในระหว่าง 10 ปี (หากมี จะถือว่าไม่สามารถอ้างครอบครองปรปักษ์ได้)
4) ครอบครองปรปักษ์ทรัพย์โดยเปิดเผย
หมายถึง การครอบครองโดยการเข้ามาอยู่อาศัย หรือ ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นโดยไม่แอบ หรือ หลบซ่อน กระทำโดยโจ่งแจ้งและมีพยายานรับรู้ว่าคุณเข้ามาใช้สอยพื้นที่นั้นๆโดยไม่มีผู้ใดมากล่าวไล่คุณ
5) ครอบครองปรปักษ์ทรัพย์โดยเจตนาเป็นเจ้าของ
หมายถึง จะต้องเป็นการยึดถือครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สิน, อสังหาริมทรัพย์ เจตนาในที่นี้ คือ มีการเข้าไปทำประโยชน์ใช้สอยเสมือนเป็นทรัพย์สินของตนเอง แสดงความเป็นเจ้าของพื้นที่โดยชัดเจนและเปิดเผยแก่บุคคลภายนอก แบบนี้จึงจะเรียกว่า เจตนาเป็นเจ้าของ
6) ระยะเวลาในการครอบครอง
ตามมาตรากฎหมาย 1382 กล่าวคือ หากผู้ใดคิดจะครอบครองปรปักษ์จะต้องใช้ระยะเวลาในการครอบครองโดยเปิดเผยชัดเจนนับตั้งแต่วันที่ดินผืนนั้นได้รับการจดโฉนดเป็นเวลา 10 ปี หากครบ 10 ปีแล้วก็สามารถยื่นขอศาลเพื่อขอจดโฉนดใบใหม่โดยถือเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้
7) ต้องครอบครองปรปักษ์โดยสุจริต
หมายถึง ต้องเป็นการครอบครองโดยสุจริตไม่ใช่การครอบครองด้วยเจตนาที่ไม่สุจริต ไม่ใช่การบุกรก, ฉ้อโกง, ยกตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินวานให้ช่วยเฝ้าที่ดินให้ แต่สุดท้ายกลับจะเรียกร้องเพื่อครอบครองปรปักษ์ หรือพฤติกรรมใดๆที่ได้มาโดยผิดศีลธรรมและผิดกฎหมาย ถือว่าไม่ได้กรรมสิทธิ์
• 5 วิธีป้องกันการครอบครองปรปักษ์
1) หมั่นตรวจเช็กทรัพย์สินของตนเองอยู่เสมอ
2) ติดป้ายและล้อมรั้วแสดงความเป็นเจ้าของให้ชัดเจน
3) เสียภาษีหรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย
4) รีบคัดค้าน หากมีผู้อื่นแสดงเจตนาเข้ามาครอบครอง
5) คัดค้านและต่อต้านการครอบครองปรปักษ์ตามสิทธิเจ้าของทรัพย์จนถึงที่สุด
จากบทความข้างต้นแสดงให้เห็นว่าแม้คุณจะเป็นเจ้าของหรือมีโฉนดแล้วก็ตาม โอกาสที่จะเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ของคุณก็มีโอกาสเกิดขึ้นได้ สำคัญที่สุดคือ การเสียภาษีที่ดิน เพื่อแจ้งให้ทางการรับรู้ว่า คุณยังคงเป็นผู้ที่ถือครองทรัพย์สิน, อสังหาริมทรัพย์นี้อยู่ไม่ได้ปล่อยให้ไร้ประโยชน์
อ่านต่อ » ชวนมาทำความรู้จัก ที่ดิน ส.ป.ก. หรือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01
